「名古屋相続・事故物件・住宅ローン相談センター」
アイエムホームの磯村です。
この度は、弊社のHPに拝見頂きありがとうございます。
弊社は相続・事故物件・住宅返済相談について、
名古屋市近郊で専門に取り扱っている不動産会社でございます。
弊社が培ってきた経験を基に、本日は任意売却について説明いたします。
ご自身の支払い状況の変化により、住宅ローンが支払えなくなる方は多くいらっしゃいます。
できる限り、詳しく解説していきますので、宜しくお願いします。
任意売却とは？
返済が難しくなってきた時の一つの選択です。
昨今の社会情勢の変化により多くのお客様から売却相談を頂く中で、住宅ローンの返済について、
相談を頂きます。
不動産を購入される多くのお客様が住宅ローンを借入されて購入されます。
購入した時から月日が経つ中で、人生設計の変化がございます。
例えば、転職による収入の変化、家族が増えたことによる支出の変化、自身の会社の経営状況の変化、自身のメンタルおよび体調、離婚による支払い増、による収入の変化等
多くのことを起因として、返済が難しくなる方がいらっしゃいます。
アイエムホームでは多くの不動産取引の中で、返済が困窮している方に提案してまいりました。
そのノウハウをお伝えしたいと思いますので、
最後まで読んでいただけますと幸いです。
相談＝売却ではございませんので、ご相談がございましたら、お気軽にご相談ください。
相談を頂きます。
不動産を購入される多くのお客様が住宅ローンを借入されて購入されます。
購入した時から月日が経つ中で、人生設計の変化がございます。
例えば、転職による収入の変化、家族が増えたことによる支出の変化、自身の会社の経営状況の変化、自身のメンタルおよび体調、離婚による支払い増、による収入の変化等
多くのことを起因として、返済が難しくなる方がいらっしゃいます。
アイエムホームでは多くの不動産取引の中で、返済が困窮している方に提案してまいりました。
そのノウハウをお伝えしたいと思いますので、
最後まで読んでいただけますと幸いです。
相談＝売却ではございませんので、ご相談がございましたら、お気軽にご相談ください。
任意売却とは？通常の売却との違いについて
まず、大前提として住宅ローンが残っている物件の売却をすることは可能です。
仮に住宅ローンの残債（残りの借入額）が2000万円だとします。
購入者が決まり、売却価格が2900万円だったとした場合、
諸経費（仲介手数料や登記費用、一括返済にかかる費用等）が120万円かかるとして、
計算式）2900万円－120万円ー2000万円＝手取780万円
上記の計算で売却することができます。
しかし、残債3,300万円残っている状態で返済が困難になったことで売却しようとした場合は、
計算式）2900万円－120万円ー3300万円＝ー520万円
これだと住宅ローンが残ってしまうので売却することが出来ません。
住宅ローンの月々の支払85,663円（金利0.5％、35年返済）の支払が難しいのに、売却できない状態になってしまいます。
そのような状態になってしまった方のために、借入銀行と協議することで借入額を圧縮する方法
として、「任意売却」という方法があります。
では、次の項目で任意売却の具体的な流れや方法について、ご紹介します。
仮に住宅ローンの残債（残りの借入額）が2000万円だとします。
購入者が決まり、売却価格が2900万円だったとした場合、
諸経費（仲介手数料や登記費用、一括返済にかかる費用等）が120万円かかるとして、
計算式）2900万円－120万円ー2000万円＝手取780万円
上記の計算で売却することができます。
しかし、残債3,300万円残っている状態で返済が困難になったことで売却しようとした場合は、
計算式）2900万円－120万円ー3300万円＝ー520万円
これだと住宅ローンが残ってしまうので売却することが出来ません。
住宅ローンの月々の支払85,663円（金利0.5％、35年返済）の支払が難しいのに、売却できない状態になってしまいます。
そのような状態になってしまった方のために、借入銀行と協議することで借入額を圧縮する方法
として、「任意売却」という方法があります。
では、次の項目で任意売却の具体的な流れや方法について、ご紹介します。
任意売却の流れと方法について
借入している銀行により、対応が異なりますが月々の返済額が引き落としできない状況が
一定期間続くと、借入銀行から、任意売却についての提案書が届くことがあります。
その提案書をもって、弊社が査定をし、売主様が売却の同意並びに媒介契約を締結することで借入銀行または債権回収サービスとの交渉が始まります。
交渉は全て弊社が代行することが出来ます。相場を調べて売却可能価格を算出し、現在の借入額と差額ならびに関係諸経費を算出します。
交渉を進める中で、多くの書類提出や見積書の提示、売却条件の調整を行います、また圧縮した残りの借入額について、金融機関とお客様が返済できる金額を話し合い、残りの借入額について返済する流れとなります。
金融機関からの提案書についてですが、「任意売却」と「競売」の両方の提案を受けることがございますので、その違いについて説明いたします。
一定期間続くと、借入銀行から、任意売却についての提案書が届くことがあります。
その提案書をもって、弊社が査定をし、売主様が売却の同意並びに媒介契約を締結することで借入銀行または債権回収サービスとの交渉が始まります。
交渉は全て弊社が代行することが出来ます。相場を調べて売却可能価格を算出し、現在の借入額と差額ならびに関係諸経費を算出します。
交渉を進める中で、多くの書類提出や見積書の提示、売却条件の調整を行います、また圧縮した残りの借入額について、金融機関とお客様が返済できる金額を話し合い、残りの借入額について返済する流れとなります。
金融機関からの提案書についてですが、「任意売却」と「競売」の両方の提案を受けることがございますので、その違いについて説明いたします。
任意売却と競売の違い、メリットとデメリットについて
任意売却（所有者が自ら売却する方法）と競売（裁判所主導で行われる強制売却する方法）には大きな違いがあります。いくつかのポイントに分けてで説明します。
【周辺への周知】
任意売却・・・通常の売却と変わらず、スーモ等で買主様を探す
競売 ・・・官報に詳細が掲載され、どんな方でも閲覧可能
※任意売却の場合は、通常の集客方法をもって、売却をするので返済が困難になって売却したことは周りの方々は、伝わりません。
しかし、競売の場合は、裁判所が発行する官報に掲載され、どんな方でも閲覧することが可能となってしまいます。
【売却価格】
任意売却・・・周辺相場を鑑みて、金融機関が承認する相場の価格で売却
競売 ・・・裁判所が設定する最低価格以上の金額で売却
※任意売却の場合、周辺相場に基づき、承認価格を決定します。物件の状態にもよりますが、市場相場の9割程度で売却できる例があります。競売の場合は、不動産買取業者等による入札になるため、市場相場の5割程度で売却されてしまうことになります。
【残りのローンの返済】
任意売却・・・義務あり
競売 ・・・義務あり
※売却した後の返済義務についてはともに返済する必要があります。しかし一般的に競売の方が売却価格が、低くなる傾向があるため、返済が大変になってしまいます。
【引っ越しについて】
任意売却・・・金融機関・買主と調整可能
競売 ・・・強制執行による追い出しの可能性があり
※売却決定後の引っ越しについては、任意売却については調整ができますが、競売は決まった期日から別の所有者のものとなりますので、その所有者の意向で追い出されてしまうこともあります。
上記の違いにより、任意売却で進めた方がよりメリットがあります。
【周辺への周知】
任意売却・・・通常の売却と変わらず、スーモ等で買主様を探す
競売 ・・・官報に詳細が掲載され、どんな方でも閲覧可能
※任意売却の場合は、通常の集客方法をもって、売却をするので返済が困難になって売却したことは周りの方々は、伝わりません。
しかし、競売の場合は、裁判所が発行する官報に掲載され、どんな方でも閲覧することが可能となってしまいます。
【売却価格】
任意売却・・・周辺相場を鑑みて、金融機関が承認する相場の価格で売却
競売 ・・・裁判所が設定する最低価格以上の金額で売却
※任意売却の場合、周辺相場に基づき、承認価格を決定します。物件の状態にもよりますが、市場相場の9割程度で売却できる例があります。競売の場合は、不動産買取業者等による入札になるため、市場相場の5割程度で売却されてしまうことになります。
【残りのローンの返済】
任意売却・・・義務あり
競売 ・・・義務あり
※売却した後の返済義務についてはともに返済する必要があります。しかし一般的に競売の方が売却価格が、低くなる傾向があるため、返済が大変になってしまいます。
【引っ越しについて】
任意売却・・・金融機関・買主と調整可能
競売 ・・・強制執行による追い出しの可能性があり
※売却決定後の引っ越しについては、任意売却については調整ができますが、競売は決まった期日から別の所有者のものとなりますので、その所有者の意向で追い出されてしまうこともあります。
上記の違いにより、任意売却で進めた方がよりメリットがあります。
どうしても売りたくない！ほかの方法がないのか
住宅ローンの返済が困難になった場合、売却以外の選択も選ぶことが出来ます。
①借入金融機関との返済方法の見直し
返済期間の変更や一定期間の返済額の減額、返済猶予の申出、ボーナス払いの変更等金融機関と
協議することができます。
しかし、最終的な支払総額は増えてしまうケースがほとんどです。
また、金融機関による再審査が行われるため、変更できないケースも見受けられます。
②その他金融機関への借り換え
現在借入している金融機関よりも低い金利の金融機関に借り換えすることで月々の返済額を減らす方法があります。
借り換え手数料がかかってしまいますが、金利が下がることで借り換えのメリットが出る場合がございます。
しかし、借り換えをするにも、金融機関による再審査が必要となります。
よって、すでに返済が滞っていたり、収入が大幅に減っていると借り換えできない場合もございます。
弊社では、多くの住宅ローンの相談を受けております。
多くの経験から、より良い住宅ローンの返済について、提案することが出来ます。
まずは、早い段階からの相談を頂くことで、提案できる内容も増えます。
ぜひとも、住宅ローンの返済は弊社にご相談ください。
①借入金融機関との返済方法の見直し
返済期間の変更や一定期間の返済額の減額、返済猶予の申出、ボーナス払いの変更等金融機関と
協議することができます。
しかし、最終的な支払総額は増えてしまうケースがほとんどです。
また、金融機関による再審査が行われるため、変更できないケースも見受けられます。
②その他金融機関への借り換え
現在借入している金融機関よりも低い金利の金融機関に借り換えすることで月々の返済額を減らす方法があります。
借り換え手数料がかかってしまいますが、金利が下がることで借り換えのメリットが出る場合がございます。
しかし、借り換えをするにも、金融機関による再審査が必要となります。
よって、すでに返済が滞っていたり、収入が大幅に減っていると借り換えできない場合もございます。
弊社では、多くの住宅ローンの相談を受けております。
多くの経験から、より良い住宅ローンの返済について、提案することが出来ます。
まずは、早い段階からの相談を頂くことで、提案できる内容も増えます。
ぜひとも、住宅ローンの返済は弊社にご相談ください。