事故物件について

「名古屋相続・事故物件・住宅ローン相談センター」

アイエムホームの磯村です。
この度は、弊社のHPに拝見頂きありがとうございます。

弊社は相続・事故物件・住宅返済相談について、

名古屋市近郊で専門に取り扱っている不動産会社でございます。

弊社が培ってきた経験を基に、本日は事故物件について説明いたします。

不動産を売却する一つの理由に｢事故｣は大きな理由となります。

できる限り、詳しく解説していきますので、宜しくお願いします。

事故物件とは？
国土交通省のガイドラインから読み解く定義とは？

お客様から物件についての質問で｢この物件は事故物件ですか？｣と聞かれることがあります。
不動産における｢事故｣とはどのようなことを指すのか？ご存じでしょうか？
人が亡くなった部屋？事件･事故？？様々なケースがございます。

本日は事故物件の｢事故｣について、解説させて頂きます。
もし、ご所有の不動産が事故物件になった場合、弊社は専門で取り扱っておりますので、
お気軽にご相談ください。
最後まで読んで頂けますと幸いです。

事故物件の｢事故｣とは何か？

不動産の売買の時に、お客様から質問されることがあります。
｢この物件は事故物件じゃないですよね？｣と多くのお客様からご質問を頂きます。
まずは、事故とは何か？どんな事柄を指すのか？
解説していきます。

多くのお客様が｢事故｣＝｢心理的瑕疵｣を指す場合が多いです。
心理的瑕疵とは何か？
ここがとても難しい内容となっています。
良く聞かれているのが、人が死んでいないか？
この点について、お客様は聞かれたい内容だと思います。
まずは国土交通省が出している宅地建物取引業者による
人の死の告知に関するガイドラインについて、簡単に説明します。

参考：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

不動産会社の調査義務について！ガイドラインを基に解説！

ガイドラインで示されている告知についての調査について、解説します。

調査方法ならびに注意点として、
①不動産業者は、売主･貸主に対し、告知書等に過去に生じた事案について
　記載を求めることにより、調査義務を果たしたものとする。
②不動産業者は、原則として周辺に聞き込みやインターネットでの調査など
　自発的な調査を行う義務は無い。
　仮に、調査する場合であっても、遺族等に配慮し慎重な対応が必要。
③不動産業者は、事案の存在について故意に告知しなかった場合等には、
　民事上の責任を問われる可能性があることを伝えることが望ましい。
④不動産業者は、告知がない場合でも、人の死に関する事案の存在を疑う事情が
　あるときは、売主･貸主に確認する必要がある。
上記の内容がガイドラインで示されています。

少しわかりにくいので、かみ砕いて解説しますと、
①不動産会社の義務として、書面等により売主･貸主の方に告知事項について、
　回答してもらうことで義務は果たされます。
②基本的には、不動産会社は聞き込みしての調査やインターネットでの調査はしないです。
　もし調査するなら聞き込みすると、遺族等に迷惑がかかる場合があるので、
　特に慎重にしてください。
③もし、告知しないと訴えられる場合があることを売主･貸主には伝えた方がよいです。
④告知が無い時に、人が亡くなっている可能性を感じた場合は、ちゃんと確認してください。
となると思います。
ポイントとしては、基本的には売主様や貸主様の回答以外に調査することは無いとことです。
某サイトで事故物件について、マップ上で示されていたり、周辺住民の人が噂話で話していたり、
この内容については、調査対象では無く、あくまで売主様･貸主様の回答を重視しています。

告知しなくてもよい場合がある？プロでも知らないガイドラインの内容！

売主様･貸主様の告知についてガイドラインに沿って解説します。
（原則）
不動産会社は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に
重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。

（告げなくてよい場合）
①対象不動産で発生した自然死･日常生活の中で不慮の死（転落事故等）
②対象不動産の隣接住戸･日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した
　①以外の死･特殊清掃等が行われた①の死
※①･②ともに事案発覚からの経過期間の定めなし
③対象不動産･日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した
　①以外の死･特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）
　から概ね3年間が経過した後

しかし、
○告げなくてよいとした②･③の場合でも、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要がある。
○告げなくてもよいとした①～③以外の場合は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要がある。

上記の内容の解釈が最も難しいと思います。私が思うかみ砕いた解説は、
｢告知しなくてもよいガイドラインを決めましたが、自然死や不慮の事故以外の死因は、
事件かどうか、周りの人が知っているか、ニュース等になったかなどを考えた上で、
告知するべきだし、買主様や貸主様が決断するのに必要な情報と考えるなら、伝えてください。｣
だと思います。

ここの｢決断するのに必要な情報｣という点が難しく、人それぞれ決断する要因は異なります。
つまり、売主様･貸主様の判断で不告知を決めることは不動産取引において、危険な行為となってしまいます。

所有している不動産や相続した不動産が事故物件だった場合の対処方法は？

とても大切なことは、｢相談する不動産会社には、全ての事実を伝える｣です。
個人的な経験としては、それが老衰による死であったとしても、伝えてほしいです。

以前は売主様は｢瑕疵｣という責任を負う形で売却をしておりましたが、
現在は民法改正により｢契約不適合責任｣を負う必要があります。
詳しくは、また別の機会に説明しますが、
買主がその事を知っていたら購入しなかったことが起こった場合、
契約の解除等で出来るという内容になっています。

あくまで、事故かどうか判断するのは買主様･借主様であって、売主様･貸主様ではありません。
相談する不動産会社が伝えるべき内容かどうか、伝え方についても判断してもらう方が、
契約の｢事故｣を防ぐことが出来ます。

弊社では、過去に多くの｢事故物件｣を取り扱ってきました。
多くの経験を基に、より良い方法で高く売却することも出来ます。

事故かもしれない物件についてはぜひとも弊社にご相談ください。